东莞危机公关之以怎样的方式迎接深圳“扩容”?

 


     深圳走向“以深圳为核心的深莞惠都市圈”的未来都不可阻挡。在这一篇文章里,我们将以实证的方法重点梳理深圳和东莞之间已经发生的事件,进而导出对深圳企业、个人有参考价值的决策建议。这些建议,也许更适合眼下正犹豫着是否去东莞购买/长租办公楼以作实际用途的企业家。同样,我们以提出正确的问题开始:(出于自用/投资/扩容之目的)在深企业要不要提早考虑在东莞购买/长租办公楼以作未来的发展所需?在深白领要不要提早考虑在东莞购买住宅以作未来的生活所需?
01
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深圳企业/人口向东莞转移
首先我要告诉大家,以后不要再看到深圳企业搬去东莞就大惊失色,深圳企业大面积流向东莞既是已经在发生的事实,又是顺理成章的趋势。之所以很多人对此忧心忡忡,本质上是因为他们还停留在“小深圳”的思维里。但深圳和东莞,可以说已经是“深莞市”,无论你扩不扩容,即使是行政上大家仍然各自为政,站在企业/产业的角度看,“深莞边界消融”的这个市场事实早已形成了。据媒体回查,2008年金融危机之后,深圳内资企业便开始向东莞迁移。2014年以华为终端基地落户松山湖为典型标志,深圳产业向东莞外迁骤然加速。2015年,大疆创新科技在松山湖启动总部建设;2017年,蓝思科技、康佳集团进军东莞,随后是中集、顺丰、欧菲光……数年下来,东莞累计来自深圳的重大投资项目已经达到数百个,企业应达数千家乃至更多……
 
我们重点看,华为以及上下游企业搬迁至东莞的规模。华为早在2005年便前瞻性杀入东莞,2014年设松山湖基地,占地1900亩,包括终端总部、第二代数据中心、研发中心以及几个重要实验室,为华为在全球最大园区。2018年7-11月,华为启动五次大规模搬迁,共1.68万员工分五个批次从深圳迁移到“欧洲小镇”。随之而来,华为上下游供应商也陆续迁往东莞,包括华勤通讯、软通动力、易宝软件、华微明天等等,带去产业规模,以及成千上万的深圳员工。虽然还没有一个整数显示过往数年到底有多少深企搬到了东莞,但散见的报道可知:这个数量非常巨大,且不见减缓之迹象。比如下列我搜集到的一些媒体报道:“不完全统计,2014年至2016年,东莞全市共引进深圳企业项目604宗”。其中2015年东莞引进的内资项目,34%的来自于深圳。仅在2019年1季度,东莞便引进深圳投资项目57宗,协议投资额153.28亿元,占境内投资项目协议投资额的27%。以及,《东莞日报》在2018年底开展的一次调查结论:“在随机抽取的100家迁入东莞的深圳企业中,2年内搬迁转移的占比最高,达到29%。而10年前的占比仅为5%,5年前的占比上升至22%。在转移程度上,受访企业全部环节搬到东莞的占20%;大部分转移到东莞的占比最高,达到45%;还有17%的企业将总部职能的一部分转移到东莞”。你现在到东莞松山湖或者其它任何一个镇街,见到深圳企业可以说是司空见惯的事情。而跟随着企业产业的转移,是人口的转移,在深圳东莞之间,你也会看到每天都有越来越多的汽车/班车在来往穿梭。
      这个现象的背后,实质是深圳和东莞之间已然在展开产业重组的事实(也有东莞企业将总部设到深圳),而且这个重组已经悄然进行了数年时间。企业家根本不考虑深圳扩不扩容,无论是否扩容,他们都要把生产基地(乃至研发中心)尽快地迁到东莞,尽快形成“深圳创新+东莞智造”的良性循环。如今,这个潮流依然处在刚起步的阶段,未来只会加速,而不会减弱。从这一点看,东莞的工业用地、产办空间,极有可能在未来的某个时间点,出现供应不足——东莞在产业及城市规划上,看起来完全是复制深圳,产业用地也规划了30%比重或365平方公里,以及同样划接近50%的土地作为不可开发的生态控制线。东莞,并没有我们想象的那般土地充裕。
02
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为何会首选东莞?我们来回答一个问题,深企为何会首选东莞?或者进一步发问:在有了468平方公里的“飞地”深汕合作区后,东莞能被替代吗?我认为那不会发生,尽管深汕合作区要比东莞成本更低。在深汕合作区正式并入深圳之前,深圳企业优选东莞,而没有选择成本更低的惠州,已经说明了,在产业重组的过程中,成本不是唯一的考量。这一点如果我们弄不清楚,会做出很多错误的判断。一是深圳与东莞可以形成通勤圈。深圳与东莞大面积陆地无缝接壤,并且接壤处多为深圳产业密集的西部、北部,与惠州仅是一角且为产业人口密度较低的东部。与深汕合作区物理距离则过长,无法形成通勤。企业流向东莞,既可以临近深圳、香港,继续拥有深圳的研发、创新总部以及人才交流等优势,又能够便利地获取香港的国际融资渠道,同时还可以兼顾东莞的低成本。如之前深圳的规划显示,这是一个通勤半径圈。这个半径50公里的通勤圈范围内,深圳企业可以根本不考虑深圳与东莞的行政区隔,横跨双城进行产业布局与员工安排。这是根本因素。二是成本的因素,涉及到土地、租金、居住等各个方面,这是迫使深圳企业迁往东莞的直接因素。比如说购地,2018年,深圳共成交27宗工业用地,占地面积约85.2万㎡,总额约449亿,宗地单价5.27万/平米(以占地计)。同期东莞工业用地成交63宗,占地面积311万㎡,总额约240亿,宗地单价则只有7717元/平米,是深圳的大约1/7。再如办公楼租金,深圳目前写字楼租金都在200多元/月/㎡,而东莞同类写字楼租金只有50-80元/月/㎡,比如在临深片区凤岗的天安数码城T5,租金更低至20-30元/月/㎡,相当于深圳的1/4乃至1/10。当然,深圳近年来也在努力的批建办公楼,导致办公楼过剩,空置率高、租金下滑。以及疫情爆发,导致深圳眼下写字楼也开始大降租金,单价100元以下的写字楼也有很多。但相对而言,深圳的办公成本依然要大大高过东莞。此外,企业如果叠加考虑员工的居住、生活成本,依然会发现自己需要早做筹措。如我一再强调,深圳大批办公楼的确可以延缓企业办公成本上升,但由此反向导致住宅价格进一步剧烈上涨,员工买房负担更重,最终成本也一样会产生反噬作用。相比之下,东莞的房价虽也在升,但是整体价格仍不过是深圳的1/3。比如4万的价格,在深圳只能买坪山,连光明都买不了了,但在东莞依然可以买到城区、松山湖最好的房子。总体来看,东莞眼下相对于深圳的整体成本优势,依然非常大。最为根本的是第三个因素,东莞本身的基本面几乎同深圳一样强劲。
     东莞拥有完整的产业制造基础,这一点都不夸张,惠州不具备,深汕更不具备。东莞一直以来都是国际制造基地,这个基地长期拥有30多个行业、6万多种产品的制造业体系,这条完善的产业链,不是轻易能替代的,或者说根本就无法替代。不是深企要选东莞,而是根本就为一体。这里我们援引两个故事,从更广泛的角度观察东莞的产业。一是2019年4月,张五常在一次公开演讲里说:“我肯定地推断深圳将会超越硅谷,主要是硅谷周边没有一个达到东莞水平的工业城市。不仅今天没有,永远也不会有。”二是2017年11月,空客公司首席技术官保罗·艾瑞蒙科在公开演讲里说,深圳和硅谷不同,“能制造软件也能制造硬件”(注意,空客中国创新中心落户在了深圳)。这个演讲,我在两年前的文章《【深圳观察3】:全球硬件首都+全球创新枢纽》里引述过。这可以说是全球一流的企业家/学者的判断,自然有他们坚实的道理。他们所说的显然并不只是深圳,而是深圳+东莞。只有这两个城市合力,才能让赶超硅谷成为可能。当然,今天的全球“大回潮”,给未来蒙上了阴影,但长河浩荡,趋势不会逆转。
 
这两个城市,你说“深莞惠都市圈”也好,说“深莞市”也好,本质都是一样的,它们就是“一个城市”——产业协同的力量已经把这两个城市紧密地、无缝地捆绑在了一起,谁也离不开谁。所以,我之前一再说,华为去了松山湖我不担心,我也不认为它离开了深圳。相反,我倒认为这恰恰显示出任正非的眼光超前(要知道,早在2005年,华为就开始在松山湖选址,那时候深圳的高成本危机还不严重)。 进而来面对很多深圳人深藏内心的一个担忧:企业外迁到东莞,会导致深圳衰落吗?如果我们站在上述“一个城市”的立场看,这个问题并不存在。这两个城市加起来都没有上海大(但人口已经反超),产业又是如此不分你我,视作一个城市又有何不可?或者说,即便是我们不将之视作一个城市,又安能挡得了?它们事实上已经融为一体,难分你我。今天是在产业上融为一体,接下来就是生活一体化。既为一体,何来衰落哉?
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东莞从“锈带”走向“智带”

企业经营者应该诚信为本,努力维护好客户关系,另外也要善于维权,努力维护自己的合法权利
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